דירות בפיקוח

רקע

דירות בשכירות מפוקחת (חוק הגנת הדייר, התשל"ב-1972) הן דירות שהשכירות בהן מוגבלת על ידי החוק. הדייר המוגן משלם שכר דירה נמוך מאוד (לעיתים עשרות שקלים בחודש) ולא ניתן לפנותו אלא בנסיבות מצומצמות. מדובר בתופעה היסטורית שהולכת ונעלמת.

השפעה על שווי

דירה עם דייר מוגן שווה פחות משמעותית מדירה פנויה. ההערכה: שווי דירה תפוסה (עם דייר מוגן) = 30%-50% משווי דירה פנויה. הסיבה: הקונה רוכש נכס שלא יכול להשתמש בו או להשכיר אותו בשכירות חופשית.

דוגמה

דירה בתל אביב ששוויה כפנויה 3,000,000 ₪. עם דייר מוגן — שוויה כ-1,200,000 ₪. מס שבח יחושב על שווי המכירה בפועל (1,200,000 ₪), לא על שווי תיאורטי. זהו יתרון: מס שבח נמוך יותר.

מיסוי הכנסות שכירות

דמי השכירות מדייר מוגן נמוכים מאוד — בדרך כלל הם בגדר פטור ממס (מתחת לתקרת הפטור). בעל הדירה לרוב לא משלם מס על הכנסה כה נמוכה.

פינוי דייר מוגן

אם בעל הדירה מצליח להגיע להסכם פינוי עם הדייר המוגן (תמורת פיצוי כספי), שווי הדירה עולה בחדות. הפיצוי לדייר הוא הוצאה מוכרת לצורכי מס שבח.

המלצה

רכישת דירה עם דייר מוגן היא השקעה ספקולטיבית: התשואה השוטפת אפסית, אך פוטנציאל הרווח גדול (אם הדייר עוזב או ניתן להגיע להסכם). מומלץ להיעזר בעו"ד המתמחה בדיני הגנת הדייר.

הערה חשובה: המידע באתר זה מוגש למטרות מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ מס מקצועי. יש להתייעץ עם רואה חשבון מוסמך או יועץ מס מורשה לפני קבלת החלטות פיננסיות.