הכלל הבסיסי
ריבית משכנתא על דירת מגורים עצמית (בית הרוכש) אינה ניתנת לניכוי ממס הכנסה. אין הטבת מס ישירה על תשלומי ריבית משכנתא לדירה שגרים בה. זאת בניגוד למדינות אחרות (כמו ארה"ב) שבהן ריבית משכנתא מוכרת כניכוי.
ריבית על נכס מושכר
ריבית משכנתא על נכס מושכר ניתנת לניכוי — אך רק במסלול מדרגות. במסלול 10% ובמסלול פטור — אין ניכוי הוצאות, כולל ריבית. זהו שיקול חשוב בבחירת מסלול מיסוי שכירות.
דוגמה
עדי רכשה דירה להשקעה ב-2,000,000 ₪ עם משכנתא של 1,200,000 ₪. ריבית שנתית: 48,000 ₪. שכירות: 6,500 ₪/חודש = 78,000 ₪/שנה. מסלול 10%: מס = 78,000 × 10% = 7,800 ₪. מסלול מדרגות: הכנסה 78,000 - ריבית 48,000 - פחת 20,000 = 10,000 ₪ חייב. מס (31%) = 3,100 ₪. מסלול מדרגות עדיף (חיסכון: 4,700 ₪).
ריבית ריאלית כהוצאה בשבח
ריבית ריאלית (מעבר לאינפלציה) על הלוואה שנלקחה לרכישת נכס ניתנת לניכוי מהשבח בעת מכירת הנכס. תנאי: ההלוואה שימשה לרכישת הנכס הנמכר. דוגמה: ריבית ריאלית של 100,000 ₪ ששולמה לאורך שנים — מנוכה מהשבח = חיסכון 25,000 ₪ במס שבח.
סיכום — מתי ריבית מוכרת?
- דירה למגורים עצמיים — ריבית לא מוכרת כניכוי שוטף
- נכס מושכר (מסלול מדרגות) — ריבית מוכרת כניכוי שוטף
- נכס מושכר (מסלול 10%) — ריבית לא מוכרת
- מכירת נכס — ריבית ריאלית מוכרת כהוצאה בחישוב שבח
טיפ חשוב
משקיע עם משכנתא גבוהה על נכס מושכר — מסלול מדרגות עשוי להיות כדאי יותר ממסלול 10%, בזכות ניכוי הריבית. מומלץ לעשות חישוב השוואתי מדי שנה.
הערה חשובה: המידע באתר זה מוגש למטרות מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ מס מקצועי. יש להתייעץ עם רואה חשבון מוסמך או יועץ מס מורשה לפני קבלת החלטות פיננסיות.