מהי תב"ע?
תוכנית בניין עיר (תב"ע) היא מסמך תכנוני שקובע מה מותר לבנות על כל מגרש: ייעוד (מגורים/מסחרי/ציבורי), אחוזי בנייה, גובה מבנים, קווי בניין, ועוד. שינוי תב"ע יכול להעלות או להוריד משמעותית את ערך הנכס.
השפעת תב"ע על עליית ערך
אישור תב"ע שמגדילה זכויות בנייה — מעלה ערך. דוגמה: מגרש ששוויו 2,000,000 ₪. אושרה תב"ע שמאפשרת בניית 4 דירות במקום 2. שווי חדש: 4,000,000 ₪. השבחה: 2,000,000 ₪. היטל השבחה: 1,000,000 ₪. רווח נטו לבעל הנכס: 1,000,000 ₪.
היטל השבחה
אישור תב"ע שמעלה ערך גורר היטל השבחה בשיעור 50% מעליית הערך. ההיטל משולם בעת מימוש (מכירה או בנייה). חשוב: ההיטל הוא הוצאה מוכרת בחישוב מס שבח — כלומר מקטין את המס במכירה.
ירידת ערך — סעיף 197
תב"ע שמפחיתה שווי נכס (למשל: הגבלת בנייה, שינוי ייעוד ממגורים לציבורי) מזכה את בעל הנכס בפיצויים מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. יש להגיש תביעה תוך 3 שנים מאישור התוכנית.
דוגמה - ירידת ערך
לנגה מגרש ששוויו 1,500,000 ₪. אושרה תב"ע שמפקיעה 30% מהמגרש לצורך כביש. שווי חדש: 1,050,000 ₪. ירידת ערך: 450,000 ₪. נגה זכאית לפיצוי של 450,000 ₪.
טיפים למשקיע
- לבדוק תב"ע קיימת לפני רכישת נכס (אתר מנהל התכנון)
- לעקוב אחר תוכניות מופקדות — הזדמנות להשקעה (לפני עליית ערך)
- לזכור: היטל השבחה הוא הוצאה מוכרת למס שבח
- להגיש תביעת 197 בזמן (3 שנים)
- ייעוץ שמאי לפני רכישת נכס עם פוטנציאל תכנוני
הערה חשובה: המידע באתר זה מוגש למטרות מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ מס מקצועי. יש להתייעץ עם רואה חשבון מוסמך או יועץ מס מורשה לפני קבלת החלטות פיננסיות.