חיוב במס שבח
מכירת דירה שאינה דירה יחידה חייבת במס שבח בשיעור 25% על הרווח הריאלי. אין פטור דירה יחידה, אך ייתכן חישוב ליניארי מוטב אם הדירה נרכשה לפני 1.1.2014. חשוב לזכור: מי שמוכר דירה נוספת עשוי גם לשלם מס רכישה גבוה על הדירה הבאה שירכוש.
דוגמה מפורטת
דליה מחזיקה 3 דירות ומוכרת אחת מהן: דירה בבאר שבע שנרכשה ב-2018 ב-900,000 ₪, נמכרת ב-2026 ב-1,400,000 ₪. הוצאות: 50,000 ₪ (מס רכישה 72,000 ₪, שיפוץ 30,000 ₪, עו"ד 15,000 ₪, תיווך 33,000 ₪). שבח: 1,400,000 - 900,000 - 150,000 - 30,000 (אינפלציוני) = 320,000 ₪. מס: 320,000 × 25% = 80,000 ₪.
חישוב ליניארי לדירה נוספת
אם דירה נוספת נרכשה לפני 2014, ניתן להשתמש בחישוב ליניארי מוטב. דוגמה: אלי מוכר דירה שנייה שנרכשה ב-2005 ב-600,000 ₪ ונמכרת ב-2026 ב-1,600,000 ₪. שבח: 900,000 ₪. חלק פטור (9/21 שנים): 385,714 ₪. חלק חייב: 514,286 ₪. מס: 128,571 ₪ (במקום 225,000 ₪ ללא ליניארי).
אסטרטגיות להפחתת מס שבח
- לנכות כל הוצאה מוכרת (שיפוצים, עו"ד, תיווך)
- לוודא ניכוי מס רכישה ששולם
- לנכות היטל השבחה אם שולם
- לבדוק חישוב ליניארי (דירות שלפני 2014)
- לשקול מכירת הדירה 'הזולה' תחילה ושמירת ה'יקרה' לפטור דירה יחידה
- לבדוק אפשרות פריסת מס שבח על פני 4 שנים
פריסת מס שבח
מס שבח ניתן לפריסה על פני עד 4 שנות מס (או תקופת ההחזקה, הקצר מביניהם). היתרון: מס נמוך יותר אם בשנים מסוימות ההכנסה הייתה נמוכה. הפריסה חלה גם על ניכויים ממס (נקודות זיכוי, מדרגות נמוכות). מומלץ לרו"ח לבדוק אם פריסה כדאית.
מס יסף על שבח
מוכר שהכנסותיו השנתיות (כולל השבח) עולות על כ-721,560 ₪ — ישלם מס נוסף ('יסף') בשיעור 3% על ההכנסה שמעל הסכום. גם כאן, פריסה עשויה להפחית את החשיפה ליסף.
הערה חשובה: המידע באתר זה מוגש למטרות מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ מס מקצועי. יש להתייעץ עם רואה חשבון מוסמך או יועץ מס מורשה לפני קבלת החלטות פיננסיות.