עקרון כללי
מכירת מגרש (קרקע) חייבת במס שבח בשיעור 25% על הרווח הריאלי, ללא זכאות לפטור דירת מגורים יחידה (כי מגרש אינו 'דירת מגורים'). גם חישוב ליניארי מוטב אינו חל על מגרשים. לכן, מכירת קרקע שעלתה משמעותית בערך עלולה לגרור חיוב מס כבד.
דוגמה מפורטת
שמעון רכש מגרש בפרדס חנה ב-2010 תמורת 400,000 ₪. שילם אגרות פיתוח 50,000 ₪ ושכר עו"ד 10,000 ₪. מוכר ב-2026 ב-1,200,000 ₪. חישוב: שבח = 1,200,000 - 400,000 - 60,000 - 80,000 (אינפלציוני) = 660,000 ₪. מס: 660,000 × 25% = 165,000 ₪.
הוצאות מוכרות במכירת מגרש
- עלות רכישה מקורית
- מס רכישה ששולם
- שכר עו"ד (רכישה ומכירה)
- אגרות פיתוח ותשתיות
- עלויות תכנון (אדריכל, מודד)
- היטל השבחה ששולם
- עמלת תיווך במכירה
- ריבית ריאלית על הלוואה (בתנאים)
שינוי ייעוד
מגרש שעבר שינוי ייעוד (למשל מחקלאי למגורים) — עליית הערך הגדולה תהיה חייבת במס שבח. בנוסף, ייתכן גם חיוב בהיטל השבחה. יש לבדוק את שני החיובים במקביל.
מכירת חלק ממגרש
ניתן למכור חלק ממגרש. במקרה זה, עלות הרכישה מחולקת יחסית לפי שטח החלק הנמכר. אם המגרש פוצל לשני מגרשים, כל מגרש ממוסה בנפרד.
מגרש שנתקבל בירושה
מגרש שנתקבל בירושה — מס שבח יחושב מיום רכישת המגרש על ידי המוריש, לא מיום הירושה. עלות הרכישה: העלות המקורית ששילם המוריש. ייתכן שבח גבוה מאוד על מגרשים שנרכשו לפני עשרות שנים.
הערה חשובה: המידע באתר זה מוגש למטרות מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ מס מקצועי. יש להתייעץ עם רואה חשבון מוסמך או יועץ מס מורשה לפני קבלת החלטות פיננסיות.