הפטור המרכזי
בעל דירת מגורים יחידה זכאי לפטור מלא ממס שבח בעת מכירתה, עד שווי של כ-4,522,000 ₪ (2026). מעבר לסכום זה — חישוב ליניארי. הפטור מעוגן בסעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין, והוא ההטבה המשמעותית ביותר בתחום מיסוי נדל"ן.
תנאי הפטור
- הדירה היא דירת מגורים מזכה (שימשה בפועל למגורים)
- המוכר החזיק בדירה 18 חודשים לפחות
- הדירה היא דירתו היחידה של המוכר (ושל בן/בת זוגו)
- לא נמכרה דירה אחרת בפטור ב-18 החודשים האחרונים
- המוכר הוא תושב ישראל (או תושב חוץ שהדירה שימשה למגוריו)
דוגמה - פטור מלא
שרית מוכרת דירתה היחידה ברמת גן תמורת 3,200,000 ₪. רכשה ב-2018 תמורת 2,000,000 ₪. שבח: 1,200,000 ₪ (לאחר ניכויים). מכיוון שזו דירתה היחידה ושווי המכירה נמוך מ-4,522,000 ₪ — פטור מלא. מס שבח: 0 ₪. חיסכון: 300,000 ₪.
דוגמה - דירה מעל התקרה
רועי מוכר דירה יחידה ב-6,000,000 ₪. רכש ב-2019 ב-3,500,000 ₪. שבח כולל: 2,500,000 ₪. מכיוון שהשווי מעל 4,522,000 ₪, יחול חישוב ליניארי: חלק יחסי (4,522,000/6,000,000 = 75.4%) פטור. יתרה (24.6%) חייבת. שבח חייב: 2,500,000 × 24.6% = 615,000 ₪. מס: 615,000 × 25% = 153,750 ₪.
מהי 'דירה יחידה'?
דירה יחידה כוללת: דירה שהמוכר מחזיק בה לבדו, או עם בן/בת זוג. אם למוכר יש חלק קטן (עד שליש) בדירה נוספת שהתקבלה בירושה — עדיין ייחשב כבעל דירה יחידה. שני בני זוג נחשבים כמוכר אחד — אם לאחד מהם דירה נוספת, הפטור לא יחול.
תכנון מס חכם
מי שמחזיק שתי דירות ורוצה למכור את שתיהן, כדאי לו למכור קודם את הדירה שעליה השבח נמוך יותר (ללא פטור), ולאחר 18 חודשים למכור את הדירה השנייה (שכעת היא יחידה) בפטור. כך ייהנה מפטור על הדירה שעליה השבח הגדול יותר.
טעויות נפוצות
- מכירת דירה בפטור כשבן הזוג מחזיק דירה נוספת
- אי-המתנה של 18 חודשים בין מכירות בפטור
- שכחה שדירה בחו"ל גם נחשבת לדירה נוספת
- אי-עמידה בתנאי 18 חודשי החזקה
- אי-מודעות שהפטור מוגבל לתקרת שווי
הערה חשובה: המידע באתר זה מוגש למטרות מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ מס מקצועי. יש להתייעץ עם רואה חשבון מוסמך או יועץ מס מורשה לפני קבלת החלטות פיננסיות.