שלושת מסלולי מיסוי שכירות

סקירה כללית

הכנסה מהשכרת דירת מגורים בישראל ניתנת למיסוי באחד משלושה מסלולים. הבחירה במסלול היא שנתית ותלויה בגובה ההכנסה מהשכירות, בהוצאות הקשורות לנכס, ובהכנסות נוספות של המשכיר. חשוב: הבחירה נעשית בדיעבד, בעת הגשת הדוח השנתי (למעט מסלול 10% — ראו להלן).

השוואת שלושת המסלולים (2026)

מסלול פטור - פירוט

פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים עד 5,654 ₪ לחודש (67,848 ₪ לשנה, 2026). אם ההכנסה מעל הפטור, נוסחת הפטור החלקי: סכום פטור מופחת = 5,654 - (הכנסה חודשית - 5,654). דוגמה: דני משכיר ב-7,000 ₪/חודש. פטור מופחת: 5,654 - (7,000 - 5,654) = 4,308 ₪ פטור. חייב: 7,000 - 4,308 = 2,692 ₪/חודש = 32,304 ₪/שנה. מס לפי מדרגות (נניח 31%): כ-10,014 ₪.

מסלול 10% - פירוט

מס אחיד של 10% על כל הכנסות השכירות למגורים, ללא ניכוי הוצאות כלשהן (לא פחת, לא ריבית, לא ביטוח). היתרון: שיעור נמוך וחישוב פשוט. החיסרון: אי אפשר לנכות הוצאות. חובה לשלם את המס עד 30 בינואר של השנה שלאחר שנת המס. אם לא שילם עד המועד — ייתכן שיאבד את הזכות למסלול. דוגמה: דנה משכירה דירה ב-6,000 ₪/חודש = 72,000 ₪/שנה. מס: 72,000 × 10% = 7,200 ₪ לשנה.

מסלול מדרגות - פירוט

מיסוי לפי מדרגות מס הכנסה (10%-50%), עם אפשרות ניכוי מלא של הוצאות: פחת (2% משווי המבנה לשנה), ריבית משכנתא, ביטוח, תיקונים, ארנונה (אם המשכיר משלם), ועד בית, שכר ניהול. מסלול זה כדאי כשיש הוצאות גבוהות או כשהמשכיר במדרגת מס נמוכה. חשוב: ביטוח לאומי עלול לחול על ההכנסה.

דוגמה השוואתית

מירב משכירה דירה ב-8,000 ₪/חודש (96,000 ₪/שנה). הוצאות שנתיות: פחת 20,000 ₪, ריבית 15,000 ₪, ביטוח 3,000 ₪, תיקונים 5,000 ₪. מסלול פטור: פטור 0 ₪ (הכנסה מעל כפל התקרה). מסלול 10%: 96,000 × 10% = 9,600 ₪. מסלול מדרגות: הכנסה חייבת 96,000 - 43,000 = 53,000 ₪. בהנחת מדרגה 31%: 16,430 ₪. המסלול הכדאי: 10%.

טיפים לבחירת מסלול

• הכנסה נמוכה (עד 5,654 ₪) — מסלול פטור
• הכנסה בינונית ללא הוצאות רבות — מסלול 10%
• הכנסה גבוהה עם הוצאות רבות (משכנתא גבוהה) — מסלול מדרגות
• מי שבמדרגת מס נמוכה (פנסיונר, לא עובד) — ייתכן שמדרגות כדאי יותר
• חשוב: במסלול 10% לא ניתן לנכות פחת — ובמכירת הדירה, הפחת לא ינוכה מהשבח

הערה חשובה: המידע באתר זה מוגש למטרות מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ מס מקצועי. יש להתייעץ עם רואה חשבון מוסמך או יועץ מס מורשה לפני קבלת החלטות פיננסיות.