מס רכישה מוגבר
תושב חוץ הרוכש דירת מגורים בישראל משלם מס רכישה לפי מדרגות דירה נוספת (8%+), גם אם זו דירתו היחידה בישראל. הסיבה: ההגדרה של 'דירה יחידה' לצורכי מס רכישה דורשת שהרוכש יהיה תושב ישראל (או שאין לו דירה במדינת מושבו).
חריג — אין דירה בחו"ל
תושב חוץ שאין לו דירה במדינת התושבות שלו (ולא בשום מדינה אחרת) עשוי לבקש מדרגות דירה יחידה. נדרש: אישור ממדינת התושבות שאין לו דירה, מאומת בידי נוטריון ואפוסטיל. ההליך מורכב וארוך.
השוואת מס רכישה — תושב ישראל מול תושב חוץ
| שווי דירה | תושב ישראל (יחידה) | תושב חוץ |
|---|---|---|
| 1,500,000 ₪ | 0 ₪ | 120,000 ₪ |
| 2,000,000 ₪ | 744 ₪ | 160,000 ₪ |
| 3,000,000 ₪ | 37,890 ₪ | 240,000 ₪ |
| 5,000,000 ₪ | 137,890 ₪ | 400,000 ₪ |
דוגמה
ז'אן, תושב צרפת, רוכש דירה בתל אביב ב-3,500,000 ₪. מס רכישה: 3,500,000 × 8% = 280,000 ₪. אילו היה תושב ישראל ללא דירה: כ-70,538 ₪. הפרש: 209,462 ₪!
חובות נוספות של תושב חוץ
- מינוי נציג מס בישראל (חובה)
- הצהרה לרשות המסים תוך 30 יום מהרכישה
- תשלום מס רכישה תוך 60 יום
- פתיחת תיק ברשות המסים
- ייתכן: פתיחת חשבון בנק בישראל
השפעת מעמד תושבות
מעמד 'תושב חוץ' נקבע לפי מבחן מרכז חיים (היכן מתגורר, עובד, ילדים לומדים). מי שעבר לחו"ל אך שומר קשרים עם ישראל — עשוי להיחשב תושב ישראל ולשלם מס רכישה כתושב.
המלצה
תושב חוץ המעוניין לרכוש נדל"ן בישראל — מומלץ מאוד להתייעץ עם רו"ח ישראלי לפני הרכישה. ייתכן שמבנה אלטרנטיבי (רכישה דרך חברה, או שינוי תושבות) יחסוך סכומים ניכרים.
הערה חשובה: המידע באתר זה מוגש למטרות מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ מס מקצועי. יש להתייעץ עם רואה חשבון מוסמך או יועץ מס מורשה לפני קבלת החלטות פיננסיות.