מהו מס שבח?
מס שבח מקרקעין הוא מס המוטל על הרווח (השבח) ממכירת זכות במקרקעין בישראל, מכוח חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. השבח הוא ההפרש בין מחיר המכירה לבין עלות הרכישה המקורית, בניכוי הוצאות מוכרות ובניכוי הסכום האינפלציוני. שיעור המס הבסיסי: 25% ליחיד על הרווח הריאלי.
נוסחת החישוב
שבח = שווי מכירה - שווי רכישה - הוצאות מוכרות - סכום אינפלציוני פטור. הוצאות מוכרות: שיפוצים, השבחות, עמלת תיווך (במכירה), שכר עו"ד, מס רכישה ששולם, היטל השבחה, אגרות. הסכום האינפלציוני: עליית מדד המחירים לצרכן מיום הרכישה עד יום המכירה — פטור ממס.
דוגמת חישוב מס שבח
| פרט | סכום |
|---|---|
| שווי מכירה | 3,500,000 ₪ |
| שווי רכישה (2010) | 1,800,000 ₪ |
| הוצאות מוכרות (שיפוץ, עו"ד, מס רכישה) | 150,000 ₪ |
| סכום אינפלציוני (עליית מדד) | 250,000 ₪ |
| שבח ריאלי | 1,300,000 ₪ |
| מס שבח (25%) | 325,000 ₪ |
דוגמה מעשית
אורי רכש דירה בחיפה ב-2015 תמורת 1,200,000 ₪. שילם מס רכישה 50,000 ₪ ושיפץ ב-80,000 ₪. מוכר ב-2026 ב-2,000,000 ₪. עמלת תיווך: 40,000 ₪. שבח: 2,000,000 - 1,200,000 - 50,000 - 80,000 - 40,000 - 60,000 (אינפלציוני) = 570,000 ₪. מס: 570,000 × 25% = 142,500 ₪.
הוצאות מוכרות לניכוי מהשבח
- מס רכישה ששולם ברכישה
- שכר עו"ד (רכישה ומכירה)
- עמלת תיווך במכירה
- שיפוצים והשבחות (עם קבלות)
- היטל השבחה
- ריבית ריאלית על הלוואה לרכישה (בתנאים)
- אגרות ומיסים מקומיים
מועדי דיווח ותשלום
יש להגיש הצהרה (שומה עצמית) לרשות המסים תוך 30 יום מיום המכירה. מס השבח משולם תוך 60 יום. ניתן לשלם מקדמה על חשבון המס ולהשלים לאחר שומה סופית.
מס שבח לחברה
חברה המוכרת נדל"ן משלמת מס שבח בשיעור מס חברות (23% בשנת 2026). אין לחברה פטור דירה יחידה, אין חישוב ליניארי מוטב. עם זאת, חברה יכולה לנכות הוצאות נוספות שאינן מותרות ליחיד.
הערה חשובה: המידע באתר זה מוגש למטרות מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ מס מקצועי. יש להתייעץ עם רואה חשבון מוסמך או יועץ מס מורשה לפני קבלת החלטות פיננסיות.