רקע
תמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) מאפשרת ליזם לקבל זכויות בנייה נוספות תמורת חיזוק המבנה והוספת ממ"דים. הדיירים מקבלים שיפוץ, חיזוק, ולעיתים הרחבת דירה — ללא תשלום. המחוקק קבע הטבות מס נרחבות לעידוד פרויקטים אלו.
סיכום הטבות מס לדייר בתמ"א 38
| סוג מס | הטבה | תנאים |
|---|---|---|
| מס שבח | פטור מלא | עד תקרת שווי מסוימת |
| מס רכישה | פטור מלא | על שירותי הבנייה שמקבל הדייר |
| היטל השבחה | פטור מלא/חלקי | על זכויות מתמ"א 38 |
| מע"מ | לא חל על הדייר | היזם נושא בעלות |
פטור ממס שבח לדייר
דייר שמוסר זכויות בנייה ליזם במסגרת תמ"א 38 זכאי לפטור ממס שבח, בתנאי ששווי שירותי הבנייה שמקבל (חיזוק + ממ"ד + הרחבה) אינו עולה על תקרה מסוימת. התקרה: שווי הדירה לפני הפרויקט או כ-2,140,000 ₪ (הגבוה מביניהם). שירותי בנייה מעבר לתקרה — חייבים במס.
דוגמה מפורטת
בניין ברמלה נכנס לתמ"א 38/1. דירת יצחק שוויה 1,500,000 ₪ לפני הפרויקט. יצחק מקבל: חיזוק + ממ"ד + הרחבת 25 מ"ר. שווי שירותי הבנייה: 400,000 ₪. מכיוון ש-400,000 ₪ נמוך מתקרת הפטור — פטור מלא ממס שבח. גם פטור מלא ממס רכישה. יצחק לא משלם שקל.
תמ"א 38/2 - הריסה ובנייה
בתמ"א 38/2, הדייר מוסר דירה ישנה ומקבל חדשה (לרוב גדולה יותר). הפטור ממס שבח חל עד שווי דירת תמורה סבירה. אם הדייר מקבל דירה ששוויה גבוה משמעותית מהדירה הישנה + תוספת סבירה, החלק העודף עלול להיות חייב.
מסמכים נדרשים
- הסכם תמ"א 38 חתום בין הדיירים ליזם
- שומה של שווי הדירה לפני הפרויקט
- פירוט שירותי הבנייה שמקבל כל דייר
- אישור מהנדס על חיזוק המבנה
- היתר בנייה
המלצה
לפני חתימה על הסכם תמ"א 38, מומלץ לכל דייר להתייעץ עם עו"ד מקרקעין ורו"ח שיבדקו את היבטי המס. במקרים מסוימים, ייתכן חיוב מס שלא צפוי — למשל אם הדייר מקבל תמורה כספית בנוסף לשירותי בנייה.
הערה חשובה: המידע באתר זה מוגש למטרות מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ מס מקצועי. יש להתייעץ עם רואה חשבון מוסמך או יועץ מס מורשה לפני קבלת החלטות פיננסיות.