מהו מס רכישה?
מס רכישה הוא מס המוטל על רוכש זכות במקרקעין בישראל, מכוח חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. המס מחושב כאחוז משווי העסקה ומשולם לרשות המסים תוך 60 יום מחתימת חוזה הרכישה. רוכש דירת מגורים יחידה נהנה ממדרגות מס מופחתות באופן משמעותי לעומת רוכש דירה נוספת, כדי לסייע לזוגות צעירים ומשפחות לרכוש דירה ראשונה.
מדרגות 2026 - דירה יחידה
מדרגות 2026 - דירה יחידה
| משווי | עד שווי | שיעור מס |
|---|---|---|
| 0 ₪ | 1,978,745 ₪ | 0% |
| 1,978,745 ₪ | 2,347,040 ₪ | 3.5% |
| 2,347,040 ₪ | 6,055,070 ₪ | 5% |
| 6,055,070 ₪ | 20,183,565 ₪ | 8% |
| 20,183,565 ₪ | ומעלה | 10% |
דוגמה מפורטת - דירה ב-2,000,000 ₪
דני ומיכל, זוג צעיר, רוכשים דירה ראשונה בחולון בסך 2,000,000 ₪. החישוב לשנת 2026: על 1,978,745 ₪ הראשונים - פטור מלא (0%). על היתרה: 2,000,000 - 1,978,745 = 21,255 ₪, המס הוא 3.5% = 744 ₪ בלבד. סה"כ מס רכישה: 744 ₪. לשם השוואה, אילו הדירה הייתה דירה נוספת (משקיע), המס היה 8% × 2,000,000 = 160,000 ₪ — פי 215 יותר!
דוגמה - דירה ב-3,500,000 ₪
יוסי רוכש דירה יחידה בתל אביב ב-3,500,000 ₪. החישוב: עד 1,978,745 ₪ = 0%. מ-1,978,745 עד 2,347,040 (368,295 ₪) × 3.5% = 12,890 ₪. מ-2,347,040 עד 3,500,000 (1,152,960 ₪) × 5% = 57,648 ₪. סה"כ מס רכישה: 70,538 ₪, כלומר כ-2% בלבד משווי הדירה.
מי נחשב 'רוכש דירה יחידה'?
- אין לרוכש, או לבן/בת זוגו, דירת מגורים נוספת בישראל
- הרוכש אינו מחזיק יותר משליש בדירה אחרת
- הדירה נרכשת עבור מגורים (לא קרקע, לא נכס מסחרי)
- במקרה של הורים שמעבירים דירה לילד - הילד נבדק באופן עצמאי
- חד-הורי שקיבל דירה מגירושין ורוכש דירה חדשה - ייתכן שייחשב כרוכש דירה יחידה
טיפ חשוב - מכירת דירה קיימת
מי שמחזיק דירה ורוכש דירה חדשה כתחליף, יכול לשלם מס רכישה לפי מדרגות דירה יחידה בתנאי שימכור את הדירה הישנה תוך 24 חודשים מרכישת החדשה (או תוך 12 חודשים ממסירת דירה חדשה מקבלן). אם לא ימכור בזמן — ישלם הפרש מס רכישה בתוספת הצמדה וריבית.
עדכון מדרגות
מדרגות מס הרכישה מתעדכנות מדי שנה ב-16 בינואר, בהתאם לשינוי במדד המחירים לצרכן. חשוב לבדוק את המדרגות העדכניות באתר רשות המסים בעת ביצוע עסקה.
מסמכים נדרשים להצהרה
- טופס הצהרה על רכישת דירת מגורים (7002)
- חוזה רכישה חתום
- תצהיר שהדירה היא דירה יחידה
- צילום תעודת זהות כולל ספח
- אישור מצב משפחתי (במקרה הצורך)
הערה חשובה: המידע באתר זה מוגש למטרות מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ מס מקצועי. יש להתייעץ עם רואה חשבון מוסמך או יועץ מס מורשה לפני קבלת החלטות פיננסיות.