מאפייני מיסוי
קבלן בניין ויזם נדל"ן ממוסים כעסק רגיל מכוח סעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה. הכנסות ממכירת דירות נחשבות הכנסה עסקית (לא רווח הון), ולכן: מס לפי מדרגות (יחיד) או מס חברות 23% (חברה). בנוסף: מע"מ 18% על כל מכירת דירה, ביטוח לאומי (ליחיד).
דוגמת חישוב רווח קבלן — פרויקט 20 דירות
| פרט | סכום |
|---|---|
| הכנסה ממכירת 20 דירות | 50,000,000 ₪ |
| עלות קרקע | 15,000,000 ₪ |
| עלויות בנייה | 20,000,000 ₪ |
| מימון (ריבית) | 3,000,000 ₪ |
| שיווק | 1,500,000 ₪ |
| ניהול ותקורה | 2,000,000 ₪ |
| רווח לפני מס | 8,500,000 ₪ |
| מס חברות (23%) | 1,955,000 ₪ |
הוצאות מוכרות
- עלות קרקע ופיתוח
- עלויות בנייה (חומרים, עבודה, קבלני משנה)
- שכר עובדים
- תכנון (אדריכל, מהנדס, שמאי)
- שיווק ומכירה (פרסום, דגם, משרד מכירות)
- מימון (ריבית על הלוואות)
- ביטוחים
- אגרות בנייה ופיתוח
- היטל השבחה
- ייעוץ משפטי וחשבונאי
הכרה בהכנסה
קבלן מכיר בהכנסה לפי אחת משתי שיטות: (1) שיטת המסירה — ההכנסה מוכרת עם מסירת הדירה לקונה. (2) שיטת ההתקדמות — ההכנסה מוכרת בהדרגה לפי קצב הבנייה. השיטה נקבעת בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים ובאישור רשות המסים.
מע"מ
קבלן גובה מע"מ (18%) מרוכשי הדירות. מע"מ תשומות (על חומרים, שירותים, קבלני משנה) ניתן לניכוי. החיוב במע"מ: עם קבלת תשלום או מסירת הדירה, המוקדם.
עסק מול השקעה
חשוב להבחין: מי שקונה ומוכר דירות באופן תדיר עלול להיחשב 'קבלן' גם אם אינו רשום ככזה. רשות המסים בוחנת: מספר עסקאות, תדירות, מימון, ידע מקצועי. סיווג כ'עסק' גורר מיסוי שולי גבוה + ביטוח לאומי + מע"מ.
הערה חשובה: המידע באתר זה מוגש למטרות מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ מס מקצועי. יש להתייעץ עם רואה חשבון מוסמך או יועץ מס מורשה לפני קבלת החלטות פיננסיות.