הסבר כללי
רוכש דירה שנייה ומעלה (משקיע, או מי שמחזיק דירה ורוכש נוספת מבלי למכור את הקיימת) משלם מס רכישה גבוה משמעותית. מדיניות זו נועדה לצנן את שוק הנדל"ן ולהקשות על משקיעים, כדי לאפשר לזוגות צעירים להתחרות על דירות. המדרגות לדירה נוספת עודכנו מספר פעמים בשנים האחרונות.
מדרגות 2026 - דירה נוספת
מדרגות 2026 - דירה נוספת
| משווי | עד שווי | שיעור מס |
|---|---|---|
| 0 ₪ | 6,055,070 ₪ | 8% |
| 6,055,070 ₪ | 20,183,565 ₪ | 10% |
| 20,183,565 ₪ | ומעלה | 10% |
השוואת מס רכישה - דירה יחידה מול נוספת (2026)
| שווי דירה | מס - דירה יחידה | מס - דירה נוספת | הפרש |
|---|---|---|---|
| 1,500,000 ₪ | 0 ₪ | 120,000 ₪ | 120,000 ₪ |
| 2,000,000 ₪ | 744 ₪ | 160,000 ₪ | 159,256 ₪ |
| 2,500,000 ₪ | 12,890 ₪ | 200,000 ₪ | 187,110 ₪ |
| 3,000,000 ₪ | 37,890 ₪ | 240,000 ₪ | 202,110 ₪ |
| 4,000,000 ₪ | 87,890 ₪ | 320,000 ₪ | 232,110 ₪ |
| 5,000,000 ₪ | 137,890 ₪ | 400,000 ₪ | 262,110 ₪ |
דוגמה - רכישת דירה להשקעה
רונית מחזיקה דירה בנתניה ורוכשת דירה שנייה בבאר שבע ב-1,800,000 ₪ להשקעה. מס רכישה: 1,800,000 × 8% = 144,000 ₪. אם הייתה זו דירתה היחידה, המס היה 0 ₪ (מתחת לסף הפטור). כלומר רונית משלמת 144,000 ₪ נוספים רק בגלל שזו דירה שנייה.
דוגמה - דירה יוקרה
אבי רוכש דירה שלישית בהרצליה פיתוח ב-8,000,000 ₪. חישוב: על 6,055,070 ₪ ראשונים × 8% = 484,406 ₪. על 1,944,930 ₪ (מ-6,055,070 עד 8,000,000) × 10% = 194,493 ₪. סה"כ: 678,899 ₪. זהו סכום משמעותי שיש להביא בחשבון בתכנון ההשקעה.
מתי דירה נחשבת 'נוספת'?
- הרוכש או בן/בת זוגו מחזיקים כבר דירה
- הרוכש מחזיק יותר משליש בדירה אחרת
- תושב חוץ (גם אם זו דירתו היחידה בישראל)
- חברה הרוכשת דירה (תמיד לפי מדרגות גבוהות)
- רוכש שלא מכר דירה קודמת תוך 24 חודשים מהרכישה החדשה
תכנון מס - תזמון עסקאות
משקיע המתכנן לרכוש דירה נוספת עשוי לשקול מכירת אחת מדירותיו הקיימות לפני הרכישה. אם במועד הרכישה נותרת לו דירה יחידה, ייהנה ממדרגות מופחתות. חשוב: לא מדובר בעסקה מלאכותית אלא בתכנון מס לגיטימי, כל עוד המכירה אמיתית ולא פיקטיבית.
הפניה לחוק
מדרגות מס רכישה מעוגנות בתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה-1974. התקנות מתעדכנות מדי שנה.
הערה חשובה: המידע באתר זה מוגש למטרות מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ מס מקצועי. יש להתייעץ עם רואה חשבון מוסמך או יועץ מס מורשה לפני קבלת החלטות פיננסיות.