עקרון החישוב
מס רכישה מחושב בשיטת מדרגות (כמו מס הכנסה): כל חלק משווי הנכס ממוסה בשיעור שונה. שווי הנכס לצורך מס רכישה הוא 'שווי השוק' — הסכום שקונה מרצון היה משלם למוכר מרצון. רשות המסים רשאית לקבוע שווי גבוה מהמחיר שנקבע בחוזה אם לדעתה המחיר נמוך משווי השוק.
חישוב מדורג - דירה יחידה ב-2,500,000 ₪
| מדרגה | סכום במדרגה | שיעור | מס |
|---|---|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | 1,978,745 ₪ | 0% | 0 ₪ |
| 1,978,745 - 2,347,040 | 368,295 ₪ | 3.5% | 12,890 ₪ |
| 2,347,040 - 2,500,000 | 152,960 ₪ | 5% | 7,648 ₪ |
| סה"כ | 2,500,000 ₪ | 20,538 ₪ |
חישוב מדורג - דירה נוספת ב-2,500,000 ₪
| מדרגה | סכום במדרגה | שיעור | מס |
|---|---|---|---|
| עד 6,055,070 ₪ | 2,500,000 ₪ | 8% | 200,000 ₪ |
| סה"כ | 2,500,000 ₪ | 200,000 ₪ |
דוגמה - דירה יחידה ב-4,000,000 ₪
שרה רוכשת דירה יחידה בגבעתיים ב-4,000,000 ₪. חישוב: עד 1,978,745 = 0 ₪. מ-1,978,745 עד 2,347,040 (368,295 ₪) × 3.5% = 12,890 ₪. מ-2,347,040 עד 3,033,585 (686,545 ₪) × 5% = 34,327 ₪. מ-3,033,585 עד 4,000,000 (966,415 ₪) × 8% = 77,313 ₪. סה"כ: 124,530 ₪ (כ-3.1% מהשווי).
שווי העסקה - מה נכלל?
שווי הנכס לחישוב מס רכישה כולל: מחיר הדירה, מע"מ (אם יש), תשלום עבור חניה ומחסן הצמודים לדירה. לא נכלל: מס רכישה עצמו, דמי תיווך, שכר טרחת עו"ד של הרוכש. בדירה מקבלן — השווי כולל את מחיר הקרקע + עלות הבנייה + מע"מ.
טעויות נפוצות בחישוב
- אי-הכללת מע"מ בשווי (רלוונטי בדירה מקבלן)
- התעלמות מחניה ומחסן צמודים
- חישוב לפי מדרגות של שנה קודמת
- אי-בדיקה האם הרוכש נחשב 'דירה יחידה' (חשוב לבדוק גם את מצב בן/בת הזוג)
- אי-הצהרה על זכויות בדירה באמצעות חברה
מועד התשלום
יש להגיש הצהרה לרשות המסים תוך 30 יום מחתימת החוזה. מס הרכישה משולם תוך 60 יום. איחור בתשלום גורר הצמדה, ריבית וקנסות. ניתן לבקש פריסת תשלומים במקרים חריגים.
כלי עזר
באתר רשות המסים קיים מחשבון מס רכישה מקוון. מומלץ להשתמש בו לקבלת חישוב מדויק לפי המדרגות העדכניות.
הערה חשובה: המידע באתר זה מוגש למטרות מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ מס מקצועי. יש להתייעץ עם רואה חשבון מוסמך או יועץ מס מורשה לפני קבלת החלטות פיננסיות.