קבלת נדל"ן בירושה - אין אירוע מס
קבלת נכס מקרקעין בירושה אינה מהווה אירוע מס. אין מס שבח, אין מס רכישה, ואין צורך בדיווח לרשות המסים בעת קבלת הנכס. האירוע המיסויי מתרחש רק כאשר היורש מוכר את הנכס. יש לרשום את הנכס על שם היורש בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) בצירוף צו ירושה או צו קיום צוואה.
פטור ממס שבח על דירת מגורים שנירשה - סעיף 49ב(5)
לפי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין, יורש זכאי לפטור ממס שבח בעת מכירת דירת מגורים שירש, אם מתקיימים כל התנאים הבאים: (1) המוריש היה בעל דירת מגורים יחידה ביום פטירתו; (2) לו המוריש היה בחיים ומוכר ביום הפטירה - היה זכאי לפטור דירה יחידה; (3) היורש הוא בן/בת זוג, צאצא, או הורה של המוריש; (4) היורש עצמו הוא בעל דירת מגורים יחידה ביום המכירה (כולל הדירה הנמכרת).
מקרים שבהם הפטור לא יחול
- למוריש הייתה יותר מדירה אחת ביום פטירתו
- ליורש יש דירה נוספת ביום המכירה (מלבד הדירה שנירשה)
- היורש אינו קרוב משפחה מדרגה ראשונה (למשל: אחיין, חבר)
- הנכס אינו 'דירת מגורים מזכה' (למשל: מחסן, חנות, קרקע)
- הדירה הנירשת מוחזקת על ידי חברה ולא על ידי יחיד
- המוריש נפטר תוך פחות מ-18 חודשים מרכישת הדירה (חזקת 'עסקת אקראי')
חישוב מס שבח כאשר הפטור לא חל - החישוב הלינארי
כאשר היורש אינו זכאי לפטור, מס השבח מחושב בשיטה לינארית (לנכסים שנרכשו לפני 1.1.2014). השבח מחולק ליניארית לפי תקופת ההחזקה: חלק השבח עד 7.11.2001 פטור (לדירה שנרכשה לפני כן), חלק השבח מ-2001 עד 2014 חייב ב-25% בלבד (שיעור מופחת), וחלק השבח מ-2014 ואילך חייב במס שולי (עד 47%). עבור נכסים שנרכשו אחרי 1.1.2014 - מס שבח של 25% על כל השבח הריאלי.
דוגמה מספרית: מכירת דירה שנירשה
האב רכש דירה בשנת 2005 תמורת 800,000 ₪. נפטר ב-2020 והוריש לבתו. הבת מוכרת את הדירה ב-2026 תמורת 2,800,000 ₪. לבת יש דירה נוספת ולכן אין פטור. שבח ריאלי: 2,000,000 ₪. חלק השבח עד 1.1.2014 (כ-9 שנים מתוך 21 שנים): 857,000 ₪ × 25% = 214,250 ₪. חלק השבח מ-2014 ואילך (כ-12 שנים): 1,143,000 ₪ × מס שולי (נניח 40% ממוצע) = 457,200 ₪. סה"כ מס שבח: כ-671,450 ₪. לו הבת הייתה בעלת דירה יחידה - הפטור היה חוסך לה את כל הסכום.
טיפ מעשי: בדיקת זכאות לפטור לפני מכירה
לפני מכירת דירה שנירשה, מומלץ: (1) לוודא שהמוריש היה בעל דירה יחידה - ניתן לבדוק בטאבו; (2) לבדוק אם ליורש יש דירות נוספות; (3) לשקול מכירת דירה אחרת קודם כדי להפוך ל'בעל דירה יחידה'; (4) להתייעץ עם שמאי מקרקעין להערכת שווי ביום הפטירה; (5) להגיש בקשה לפטור לפחות 30 יום לפני המכירה.
הפניות חוקיות
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, סעיפים 49א, 49ב(5), 48א(ב2) | תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)(מס רכישה), תקנה 20
הערה חשובה: המידע באתר זה מוגש למטרות מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ מס מקצועי. יש להתייעץ עם רואה חשבון מוסמך או יועץ מס מורשה לפני קבלת החלטות פיננסיות.