מהו פינוי-בינוי?
פינוי-בינוי הוא פרויקט התחדשות עירונית שבו מתחם שלם (בניין אחד או יותר) נהרס ונבנה מחדש. הדיירים מקבלים דירות חדשות (לרוב גדולות ואיכותיות יותר) תמורת מסירת דירותיהם הישנות ליזם. המדינה מעניקה הטבות מס מקיפות לעידוד הפרויקטים.
הטבות מס לדייר
פטור ממס שבח: הדייר מוסר דירה ישנה ומקבל חדשה בפטור ממס שבח, עד שווי דירת תמורה + תוספת סבירה. דירת תמורה: דירה ששטחה עד 150% משטח הדירה הישנה, או דירה ששוויה עד שווי הדירה הישנה + 2,140,000 ₪ (בערך). מעבר — חיוב יחסי.
דוגמה - פטור מלא
רבקה מוסרת דירת 65 מ"ר בדרום תל אביב (שווי: 2,000,000 ₪) ומקבלת דירת 90 מ"ר חדשה (שווי: 3,800,000 ₪). הפרש: 1,800,000 ₪. מכיוון שההפרש נמוך מ-2,140,000 ₪ ושטח הדירה החדשה אינו עולה על 150% מהישנה — פטור מלא ממס שבח וממס רכישה.
דוגמה - חיוב חלקי
אברהם מוסר דירת 50 מ"ר (שווי: 1,500,000 ₪) ומקבל דירת 110 מ"ר + חניה + מחסן (שווי: 4,200,000 ₪). ההפרש: 2,700,000 ₪ — מעל התקרה. על החלק שמעל התקרה, ייתכן חיוב במס שבח.
מיסוי היזם
היזם חייב במע"מ על שירותי הבנייה (18%), מס הכנסה/חברות על הרווח מהפרויקט, ומס רכישה על הקרקע. היזם נהנה מהקלות: אי-חיוב מס רכישה על 'רכישת' דירות הדיירים, וניכוי מלא של הוצאות.
זכויות הדייר
- דירה חדשה לפחות בגודל הדירה הישנה
- ממ"ד, חניה ומחסן
- שכר דירה חלופי למשך תקופת הבנייה (על חשבון היזם)
- ערבות בנקאית להבטחת זכויותיו
- פטור ממיסים (עד התקרה)
המלצה
דייר בפרויקט פינוי-בינוי חייב ייצוג משפטי עצמאי (לא על ידי עו"ד של היזם). מומלץ גם להתייעץ עם רו"ח לגבי היבטי מס, במיוחד אם מקבל תמורה כספית נוספת או דירה גדולה מהמקובל.
הערה חשובה: המידע באתר זה מוגש למטרות מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ מס מקצועי. יש להתייעץ עם רואה חשבון מוסמך או יועץ מס מורשה לפני קבלת החלטות פיננסיות.