חיוב במס שבח
תושב חוץ המוכר נדל"ן בישראל חייב במס שבח בשיעור 25% על הרווח הריאלי, בדיוק כמו תושב ישראל. עם זאת, ישנם הבדלים בפטורים ובהליכי הגבייה.
פטור דירה יחידה
תושב חוץ יכול לקבל פטור דירה יחידה בתנאי: (1) הדירה שימשה למגוריו בישראל 18 חודשים לפחות, (2) אין לו דירה אחרת בישראל, (3) אין לו דירה במדינת התושבות (נדרש אישור). בפרקטיקה — קשה מאוד לקבל פטור כתושב חוץ.
דוגמה
פייר, תושב בלגיה, מוכר דירה בנתניה שנרכשה ב-2012 ב-1,200,000 ₪ ונמכרת ב-2,500,000 ₪. שבח: 1,100,000 ₪ (לאחר ניכויים). חישוב ליניארי (רכישה לפני 2014): חלק פטור (2/14 שנים עד 2014): 157,143 ₪. חלק חייב: 942,857 ₪. מס: 942,857 × 25% = 235,714 ₪.
ניכוי מס במקור
הרוכש חייב לנכות מס במקור מהתשלום לתושב חוץ ולהעבירו לרשות המסים. שיעור: לפי שומה עצמית של המוכר, או 15% מהתמורה (ברירת מחדל). המוכר יכול לבקש אישור מפקיד השומה לניכוי מופחת (לפי השבח הצפוי).
אמנות מס
ברוב אמנות המס, זכות המיסוי על נדל"ן שמורה למדינה שבה הנכס (ישראל). מדינת התושבות מעניקה זיכוי. כלומר: ישראל גובה מס שבח, ומדינת התושבות מזכה את המס ששולם בישראל.
צ'קליסט למוכר תושב חוץ
- מינוי נציג מס בישראל
- הכנת שומה עצמית (חישוב מס שבח)
- בקשה לאישור ניכוי מופחת (אם רלוונטי)
- הגשת הצהרה תוך 30 יום מהמכירה
- בדיקת אמנת מס מול מדינת התושבות
- דיווח במדינת התושבות (אם נדרש)
הערה חשובה: המידע באתר זה מוגש למטרות מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ מס מקצועי. יש להתייעץ עם רואה חשבון מוסמך או יועץ מס מורשה לפני קבלת החלטות פיננסיות.