הגדרת 'קרוב משפחה' לצרכי מס
לפי סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין, 'קרוב' כולל: בן/בת זוג, הורה, הורי הורה (סבא/סבתא), צאצא, צאצאי בן/בת הזוג (חורג/ת), ובני זוגם של כל אלה. אחים/אחיות נחשבים 'קרוב' לעניין מס שבח אך לא לעניין מס רכישה (מס רכישה מופחת לא חל על מתנה לאח). חשוב: 'ידוע בציבור' נחשב כבן/בת זוג.
מס רכישה על מתנת דירה לקרוב (2026)
| יחס קרבה | פטור ממס שבח | מס רכישה | הערות |
|---|---|---|---|
| בן/בת זוג | כן (ס' 62) | 1/3 ממס רחישה רגיל | פטור מלא אגב גירושין |
| ילד | כן (ס' 62) | 1/3 ממס רכישה רגיל | תקופת צינון 3 שנים |
| הורה | כן (ס' 62) | 1/3 ממס רכישה רגיל | |
| נכד/נכדה | כן (ס' 62) | 1/3 ממס רכישה רגיל | |
| אח/אחות | כן (ס' 62) | מס רכישה מלא | אחים לא 'קרוב' לעניין רכישה |
| דוד/דודה | לא - חייב במס שבח | מס רכישה מלא | אינו 'קרוב' |
תנאים לפטור ממס שבח על מתנה לקרוב
- המתנה חייבת להיות ללא תמורה כלשהי - כסף, שירות, או התחייבות
- יש לדווח על המתנה למיסוי מקרקעין תוך 30 יום ממועד ההעברה
- הנותן חייב להיות הבעלים הרשום של הנכס
- המתנה חייבת להיות של כל הנכס או חלק מוגדר (לא ניתן לתת 'שימוש' ללא בעלות)
- מתנה 'למראית עין' (הנותן ממשיך לגור/להשתמש) - עלולה להיפסל
תקופת צינון 3 שנים - משמעות מעשית
מקבל מתנת דירה מקרוב חייב להמתין 3 שנים מיום קבלת המתנה לפני שיוכל למכור ולקבל פטור 'דירה יחידה' (סעיף 49ו). דוגמה: אם קיבלת בינואר 2026, תוכל למכור בפטור רק מינואר 2029. מכירה לפני כן: לא תקבל פטור - תשלם מס שבח. חריג: אם מקבל המתנה נפטר בתוך 3 שנים - יורשיו אינם מוגבלים.
דוגמה: מתנת דירה מהורה לילד - חישוב מס רכישה
הורה מעביר דירה בשווי 2,000,000 ₪ לילדו. מס שבח: פטור (סעיף 62). מס רכישה רגיל על דירה שנייה: כ-160,000 ₪. מס רכישה כ-1/3 (מתנה לקרוב): כ-53,000 ₪ בלבד. חיסכון: כ-107,000 ₪. הילד מדווח למיסוי מקרקעין תוך 30 יום ומשלם את מס הרכישה תוך 60 יום.
מתנה לקרוב עם משכנתא
מתנת דירה עם משכנתא קיימת מסבכת את המצב: (1) אם המקבל מקבל על עצמו את המשכנתא - ייתכן שייראו כ'תמורה' והמתנה תיפסל; (2) אם הנותן ממשיך לשלם - המתנה תקפה אך נדרש תיעוד; (3) הבנק חייב לאשר את העברת הבעלות. מומלץ להתייעץ עם עו"ד ורו"ח לפני ביצוע.
הפניות חוקיות
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, סעיפים 1 (הגדרת 'קרוב'), 62 (מתנה פטורה), 49ו (תקופת צינון) | תקנות מיסוי מקרקעין (מס רכישה), תקנה 20
הערה חשובה: המידע באתר זה מוגש למטרות מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ מס מקצועי. יש להתייעץ עם רואה חשבון מוסמך או יועץ מס מורשה לפני קבלת החלטות פיננסיות.