מבוא - מס רכישה בישראל
מס רכישה הוא מס שמשלם רוכש מקרקעין (דירה, מגרש, נכס מסחרי) בישראל. המס מחושב לפי מדרגות על שווי העסקה. ישנם שני טבלאות עיקריות: לרוכש דירה יחידה (מדרגות נמוכות יותר עם פטור חלקי) ולרוכש דירה נוספת (מדרגות גבוהות משמעותית). ההבדל הכספי בין שתי הטבלאות יכול להגיע למאות אלפי שקלים, ולכן חשוב לתכנן את העסקה בקפידה.
מס רכישה - דירה יחידה 2026
מס רכישה - דירה יחידה 2026
| משווי | עד שווי | שיעור מס |
|---|---|---|
| 0 ₪ | 1,978,745 ₪ | 0% |
| 1,978,745 ₪ | 2,347,040 ₪ | 3.5% |
| 2,347,040 ₪ | 6,055,070 ₪ | 5% |
| 6,055,070 ₪ | 20,183,565 ₪ | 8% |
| 20,183,565 ₪ | ומעלה | 10% |
מס רכישה - דירה נוספת 2026
מס רכישה - דירה נוספת 2026
| משווי | עד שווי | שיעור מס |
|---|---|---|
| 0 ₪ | 6,055,070 ₪ | 8% |
| 6,055,070 ₪ | 20,183,565 ₪ | 10% |
| 20,183,565 ₪ | ומעלה | 10% |
דוגמת חישוב מס רכישה - דירה יחידה ב-2,800,000 ₪
חישוב לפי מדרגות דירה יחידה 2026: על 1,978,745 ₪ ראשונים × 0% = 0 ₪; על 368,295 ₪ (מ-1,978,745 עד 2,347,040) × 3.5% = 12,890 ₪; על 452,960 ₪ (מ-2,347,040 עד 2,800,000) × 5% = 22,648 ₪. סה"כ מס רכישה: 35,538 ₪ (1.27% מערך הדירה). לשם השוואה, אותה דירה כדירה נוספת: 2,800,000 × 8% = 224,000 ₪. הפרש: 188,462 ₪!
הטבות מס רכישה מיוחדות
- עולה חדש (תוך 7 שנים מעלייה): מס רכישה 0.5% על כל שווי הדירה
- נכה (90%+ נכות רפואית או 70%+ תפקודית): מס רכישה 0.5% על דירה ראשונה
- משפחת חייל שנספה / נפגע פעולות איבה: הקלות מיוחדות
- העברה ללא תמורה בין קרובי משפחה (סעיף 62): שליש ממס רכישה רגיל
- דירה בהתחדשות עירונית (פינוי-בינוי): ייתכנו הטבות ייחודיות
- רכישה על ידי עמותה או גוף ציבורי: שיעורים מיוחדים
שאלות נפוצות בנושא מס רכישה
מה נחשב 'דירה יחידה'? רוכש שאין בבעלותו דירת מגורים אחרת, או שהתחייב למכור דירה קיימת תוך 24 חודשים. האם חלק בדירה נחשב? כן, גם שליש בדירה הופך את הרכישה הבאה ל'דירה נוספת' (יש חריגים). מתי משלמים? תוך 60 יום ממועד חתימת חוזה הרכישה. האם ניתן לפרוס? ניתן לבקש תשלום בשני תשלומים. מה אם מכרתם דירה? אם מכרתם דירה קודמת תוך 24 חודשים מהרכישה - תוכלו לקבל החזר ההפרש ששולם כדירה נוספת.
הערה חשובה: המידע באתר זה מוגש למטרות מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ מס מקצועי. יש להתייעץ עם רואה חשבון מוסמך או יועץ מס מורשה לפני קבלת החלטות פיננסיות.