שיעורי פחת למבנים
פחת על מבנים מחושב על עלות המבנה בלבד – ללא ערך הקרקע (קרקע אינה נפחתת). שיעורי הפחת: מבנה מגורים (להשכרה): 2% לשנה (50 שנה); מבנה מסחרי/משרדי: 4% (25 שנה); מבנה תעשייתי: 4% (25 שנה); מבנה ארעי (פח, עץ, מכולות): 10% (10 שנים); מבנה חקלאי: 4%-10% (תלוי בסוג). מלונות ובתי מלון: 4% על מבנה, ציוד מלונאי 10%-15%.
הפרדת ערך קרקע ממבנה
בעת רכישת מקרקעין, חובה להפריד בין ערך הקרקע (שאינה נפחתת) לערך המבנה (שנפחת). שיטות הפרדה מקובלות: (1) שמאות מקרקעין מקצועית; (2) הערכה לפי ערך הקרקע הסטטוטורי של רשות המסים; (3) חישוב עלות הבנייה בלבד (עבור מבנה שנבנה על ידי החברה). בפרקטיקה, רשות המסים מקבלת חלוקה של 40%-60% מבנה ו-60%-40% קרקע באזורים עירוניים, ו-20%-30% קרקע באזורי פריפריה.
דוגמה מספרית – פחת על משרד
חברה רכשה משרד ב-3,000,000 ₪. שמאות קובעת: קרקע 1,200,000 ₪ (40%), מבנה 1,800,000 ₪ (60%).
פחת שנתי: 1,800,000 × 4% = 72,000 ₪.
חיסכון מס: 72,000 × 23% = 16,560 ₪ לשנה.
לאורך 25 שנים: חיסכון מס מצטבר של 414,000 ₪.
שימו לב: אם המשרד נמכר לאחר 10 שנים – הפחת שנתבע (720,000 ₪) מפחית את בסיס העלות ומגדיל את רווח ההון (recapture).
שיפוצים ותוספות למבנה
שיפוץ שמשמר (תיקון, צביעה, החלפת אריחים) – הוצאה שוטפת, מוכר בשנת ההוצאה. שיפוץ שמשביח (תוספת בנייה, הרחבה, שינוי ייעוד) – הוצאה הונית, מוספת לעלות המבנה ונפחתת לפי שיעור הפחת של המבנה. ההבחנה לעיתים אינה ברורה – כלל אצבע: שיפוץ שמאריך את חיי הנכס או מגדיל את כושר הייצור הוא הוני, שיפוץ שמשמר את המצב הקיים הוא פירותי.
פחת על סוגי מבנים – סיכום
| סוג מבנה | פחת שנתי | חיסכון מס שנתי (לכל 1M ₪) |
|---|---|---|
| מגורים (להשכרה) | 2% = 20,000 ₪ | 4,600 ₪ |
| מסחרי / משרדי | 4% = 40,000 ₪ | 9,200 ₪ |
| תעשייתי | 4% = 40,000 ₪ | 9,200 ₪ |
| ארעי | 10% = 100,000 ₪ | 23,000 ₪ |
| חקלאי | 4% = 40,000 ₪ | 9,200 ₪ |
הפניות חקיקה
- פקודת מס הכנסה, סעיפים 21, 24
- תקנות מס הכנסה (פחת), 1941 – לוח הפחת
- תקנות מס הכנסה (שיעורי פחת), התש"ב-1942
הערה חשובה: המידע באתר זה מוגש למטרות מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ מס מקצועי. יש להתייעץ עם רואה חשבון מוסמך או יועץ מס מורשה לפני קבלת החלטות פיננסיות.