הכלל: דירה חדשה מקבלן חייבת במע"מ
מכירת דירה חדשה על ידי קבלן (או יזם בניין) חייבת במע"מ בשיעור 18%. המע"מ כלול במחיר הדירה שמפרסם הקבלן – כלומר, כשקבלן מפרסם דירה ב-2,000,000 ₪, הסכום כבר כולל מע"מ של כ-305,085 ₪ (לפי חישוב: 2,000,000 / 1.18 = 1,694,915 ₪ בסיס, מע"מ = 305,085 ₪).
הקבלן מעביר את המע"מ לרשות המסים, בניכוי מע"מ תשומות על הוצאות הבנייה.
מכירת דירה יד שנייה
מכירת דירה יד שנייה על ידי יחיד פרטי (שאינו עוסק בנדל"ן) אינה חייבת במע"מ. במקום זאת, היא חייבת במס שבח (סוג של מס רווח הון), בכפוף לפטורים שונים.
אם מוכר היד השנייה הוא חברה או עוסק בנדל"ן – המכירה חייבת במע"מ.
מע"מ על מכירת דירות – סוגי עסקאות
| סוג עסקה | חייב במע"מ? | מי משלם |
|---|---|---|
| דירה חדשה מקבלן | כן – 18% | כלול במחיר הדירה |
| דירה יד שנייה (מוכר פרטי) | לא | מס שבח במקום |
| דירה יד שנייה (מוכר חברה) | כן – 18% | החברה |
| מכירת פרויקט שלם | כן – 18% | היזם/הקבלן |
| דירה בפינוי-בינוי (שירותי בנייה) | כן – 18% | היזם |
דוגמה: חישוב מע"מ במכירת דירה חדשה
תרחיש: קבלן מוכר דירה חדשה בתל אביב במחיר מפורסם של 3,000,000 ₪ (כולל מע"מ).
חישוב פירוק המע"מ:
מחיר ללא מע"מ: 3,000,000 / 1.18 = 2,542,373 ₪
מע"מ: 3,000,000 − 2,542,373 = 457,627 ₪
מה הקבלן משלם לרשות המסים? מע"מ עסקאות: 457,627 ₪ פחות מע"מ תשומות על בניית הדירה. אם עלות הבנייה (ללא קרקע) היתה 1,500,000 ₪ + מע"מ 270,000 ₪, הקבלן ישלם: 457,627 − 270,000 = 187,627 ₪ מע"מ נטו.
לקונה: אין אפשרות לנכות מע"מ (אלא אם הקונה הוא עוסק שרוכש לצורך עסקו).
מע"מ על רכיב הקרקע
נושא מורכב בנדל"ן: מחיר הדירה כולל שני רכיבים – קרקע ובנייה. המע"מ חל על שני הרכיבים כשהקבלן מוכר דירה חדשה. אבל אם הקבלן רכש קרקע מיחיד פרטי (שלא גבה מע"מ), הוא לא יכול לנכות תשומות על הקרקע – מה שמעלה את נטל המע"מ האפקטיבי.
טיפים לרוכשי דירה חדשה
ודאו שהמחיר כולל מע"מ: לפי חוק, מחיר הדירה שמפרסם הקבלן חייב לכלול מע"מ. אם מוצג מחיר 'לפני מע"מ' – זה עלול להטעות.
רוכשים עסקיים: אם אתם רוכשים דירה להשקעה כחברה – המע"מ ניתן לניכוי כתשומות (בכפוף למגבלות על דירות מגורים).
בסיס חוקי
- חוק מע"מ – סעיף 5 (מכירת מקרקעין)
- חוק מע"מ – סעיף 2 (שיעור המס)
הערה חשובה: המידע באתר זה מוגש למטרות מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ מס מקצועי. יש להתייעץ עם רואה חשבון מוסמך או יועץ מס מורשה לפני קבלת החלטות פיננסיות.