הכלל: תלוי במוכר
מכירת קרקע על ידי עוסק (חברה, יזם, קבלן) חייבת במע"מ בשיעור 18%. מכירה על ידי יחיד פרטי שאינו עוסק בנדל"ן אינה חייבת במע"מ – היא חייבת רק במס שבח (מס על רווח ההון).
ההבחנה חשובה: רכישת קרקע מיחיד פרטי אינה כוללת מע"מ, ולכן הרוכש (קבלן למשל) לא יכול לנכות מע"מ תשומות על הקרקע. זה מייקר את הפרויקט.
חבות מע"מ על קרקע – לפי סוג המוכר
| סוג המוכר | חייב במע"מ? | מע"מ תשומות לקונה |
|---|---|---|
| יחיד פרטי (לא עוסק) | לא | אין |
| חברה / עוסק | כן – 18% | כן (לקונה עוסק) |
| רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) | כן – 18% | כן |
| מדינה / רשות מקומית | כן – 18% | כן |
| מלכ"ר | לא (בד"כ) | אין |
דוגמה: רכישת קרקע מרמ"י לבנייה
תרחיש: קבלן רוכש זכויות חכירה מרמ"י על מגרש בשטח 2 דונם. דמי היוון: 5,000,000 ₪ + מע"מ 900,000 ₪ = 5,900,000 ₪.
מע"מ תשומות: הקבלן מנכה 900,000 ₪ מע"מ תשומות. עלות הקרקע האפקטיבית: 5,000,000 ₪.
לעומת זאת: אם הקבלן היה קונה קרקע מיחיד פרטי ב-5,000,000 ₪ – אין מע"מ, אין תשומות. עלות הקרקע האפקטיבית: 5,000,000 ₪, אבל בעת מכירת הדירות, המע"מ על רכיב הקרקע 'נספג' ללא ניכוי.
דמי חכירה ודמי היוון
דמי חכירה שנתיים מרמ"י חייבים במע"מ. דמי היוון (תשלום חד-פעמי) חייבים גם הם. הקבלן מנכה את המע"מ כתשומות.
טיפים
בדקו את המוכר: לפני רכישת קרקע, ודאו האם המוכר הוא עוסק או יחיד. זה משפיע על עלות הקרקע האפקטיבית ועל ניכוי תשומות.
עסקאות מורכבות: עסקאות קרקע הכוללות מספר בעלים, זכויות חכירה, והפקעות – דורשות ייעוץ מס מקצועי.
בסיס חוקי
- חוק מע"מ – סעיף 5 (מכירת מקרקעין)
- חוק מע"מ – סעיף 2 (שיעור המס)
- חוק מקרקעי ישראל
הערה חשובה: המידע באתר זה מוגש למטרות מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ מס מקצועי. יש להתייעץ עם רואה חשבון מוסמך או יועץ מס מורשה לפני קבלת החלטות פיננסיות.