חובת דיווח מיידית
סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) מחייב את הקונה ואת המוכר לדווח על עסקת מקרקעין למנהל מיסוי מקרקעין תוך 30 יום ממועד העסקה (חתימת ההסכם). הדיווח כולל שומה עצמית של מס שבח (המוכר) ומס רכישה (הקונה). אי-דיווח במועד גורר קנסות.
לוח זמנים — עסקת מקרקעין
| שלב | מועד | אחראי |
|---|---|---|
| חתימת הסכם מכירה | יום 0 | שני הצדדים |
| דיווח למיסוי מקרקעין (הצהרה) | תוך 30 יום | מוכר + קונה |
| שומה עצמית מס שבח | תוך 30 יום | המוכר |
| שומה עצמית מס רכישה | תוך 30 יום | הקונה |
| תשלום מס שבח | תוך 60 יום מיום המכירה | המוכר |
| תשלום מס רכישה | תוך 60 יום מיום הרכישה | הקונה |
| שומה ע"י המנהל (אם חולק) | תוך 8 חודשים | מיסוי מקרקעין |
| השגה על שומה | תוך 30 יום מקבלת שומת מנהל | הנישום |
מה כולל הדיווח?
- פרטי הנכס — כתובת, גוש/חלקה, שטח, ייעוד
- פרטי המוכר והקונה — ת"ז, כתובת, מעמד (תושב/לא)
- מחיר העסקה — סכום המכירה, תנאי תשלום
- תאריך הרכישה המקורית ומחיר הרכישה (למוכר)
- הוצאות מוכרות — שיפוצים, השבחה, שכ"ט
- בקשת פטור — אם רלוונטי (דירה יחידה, ירושה וכד')
- שומה עצמית — חישוב מס שבח ומס רכישה
דוגמה — דיווח על מכירת דירה
תרחיש: יעל מוכרת דירה שנייה (לא יחידה) שרכשה בינואר 2010 תמורת 1,200,000 ₪. מחיר מכירה (מרץ 2026): 2,400,000 ₪.
שומה עצמית — מס שבח:
- רווח (שבח): 2,400,000 - 1,200,000 = 1,200,000 ₪
- הוצאות מוכרות (שיפוצים, עו"ד): 80,000 ₪
- שבח נטו: 1,120,000 ₪
- פטור ליניארי מוטב: חלק יחסי לפני 1.1.2014 (4 שנים מתוך 16) = 25% פטור
- חלק פטור: 1,120,000 × 25% = 280,000 ₪
- חלק חייב: 1,120,000 × 75% = 840,000 ₪
- מס שבח (25%): 840,000 × 25% = 210,000 ₪
לוח זמנים:
- חתימה: 1 במרץ 2026
- דיווח: עד 31 במרץ 2026
- תשלום: עד 30 באפריל 2026
קנסות על איחור בדיווח
איחור בהגשת הדיווח (מעבר ל-30 יום) גורר קנס של עד 2,500 ₪ לכל שבועיים של איחור. בנוסף, אם מס השבח לא שולם במועד — חלים ריבית של 4% בשנה + הפרשי הצמדה למדד. מומלץ מאוד לא לאחר.
הגשה מקוונת
ניתן להגיש את ההצהרה למיסוי מקרקעין באופן מקוון דרך מערכת 'מייצגים' או 'מקוון לציבור' באתר רשות המסים. ההגשה המקוונת מהירה ומאפשרת מעקב אחר סטטוס הטיפול.
טיפים מעשיים
- הכינו את מסמכי הרכישה המקורית לפני חתימת הסכם המכירה
- ודאו שעו"ד מגיש את ההצהרה בזמן — 30 יום עוברים מהר
- בדקו זכאות לפטור לפני חתימה — לא אחריה
- אם יש מחלוקת על שווי — הגישו השגה תוך 30 יום מקבלת שומת המנהל
- שלמו מס שבח בזמן — ריבית מצטברת מהר
- שמרו העתק מכל מסמכי הדיווח — יידרשו לדוח השנתי
הערה חשובה: המידע באתר זה מוגש למטרות מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ מס מקצועי. יש להתייעץ עם רואה חשבון מוסמך או יועץ מס מורשה לפני קבלת החלטות פיננסיות.