התחדשות עירונית - מסגרת מיסויית
פרויקטי התחדשות עירונית כוללים תמ"א 38/1 (חיזוק מבנה), תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה), ופינוי-בינוי. המחוקק העניק הטבות מס משמעותיות לדיירים המשתתפים, כדי לעודד את התהליך. ליזם/קבלן - המיסוי הוא עסקי רגיל: מע"מ על דירות חדשות, מס הכנסה על רווח. ההטבות לדיירים קבועות בפרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין (סעיפים 49כב-49לג).
הטבות מס לדיירים בהתחדשות עירונית
| סוג פרויקט | פטור מס שבח | מס רכישה | תנאים |
|---|---|---|---|
| פינוי-בינוי | פטור מלא (סעיף 49כב) | 0.5% | דירה חלופית עד תקרה |
| תמ"א 38/1 (חיזוק) | פטור מלא | אין | חיזוק + הוספת ממ"ד |
| תמ"א 38/2 (הריסה) | פטור חלקי | 0.5% | דירה חלופית + תשלומי איזון |
| עיבוי ובינוי | פטור מלא | 0.5% | תוכנית מאושרת |
מיסוי היזם/קבלן בהתחדשות עירונית
- זכויות בנייה שמקבל מהדיירים: עלות (שווי שירותי הבנייה + פינוי)
- מכירת דירות חדשות: חייבת במע"מ 18% ובמס הכנסה/חברות
- הוצאות חיזוק/הריסה: מוכרות כעלות הבנייה
- פיצוי דיירים (שכירות חלופית, הובלה): מוכר כהוצאה עסקית
- היטל השבחה: הקבלן בדרך כלל נושא בהיטל - מוכר כעלות
- מע"מ על שירותי בנייה לדיירים: חל אך מגולם בשווי הפרויקט
דוגמה - פינוי-בינוי
דייר בעל דירה ישנה (שווי 1.5 מיליון ₪, עלות מקורית 200,000 ₪) מקבל דירה חדשה בשווי 2.5 מיליון ₪. מס שבח לדייר: פטור מלא לפי סעיף 49כב (תקרת פטור: עד פי 2 משווי הדירה הישנה או 2.5 מיליון ₪ - הנמוך). מס רכישה לדייר: 0.5% על 2.5 מיליון ₪ = 12,500 ₪. ליזם: מס הכנסה על רווח מהדירות שמכר + מע"מ 18%.
סוגיות מיוחדות
- דייר בעל שתי דירות: פטור רק על דירה אחת
- תשלומי איזון (דייר שמשלם לקבלן עבור דירה גדולה יותר): חייבים במע"מ
- דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל: נדרשים בחלק מהפרויקטים
- דמי שכירות חלופית שמשלם הקבלן לדייר: הכנסה פטורה לדייר (עד תקרה)
- ירושה/מתנה בתהליך: עלולה לסבך את זכאות הפטור
טיפים מעשיים
- לוודא שהפרויקט עומד בתנאי סעיף 49כב (תב"ע מאושרת, מספר דירות מינימלי)
- לדרוש מהקבלן אישור על תשלום המסים שלו
- לתעד את שווי הדירה הישנה לצורך חישוב תקרת הפטור
- לבחון את ההשלכות על ביטוח לאומי (שינוי בשווי נכסים)
הפניות חקיקה
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, סעיפים 49כב-49לג | חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006 | תמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים)
הערה חשובה: המידע באתר זה מוגש למטרות מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ מס מקצועי. יש להתייעץ עם רואה חשבון מוסמך או יועץ מס מורשה לפני קבלת החלטות פיננסיות.