מחלוקות על שווי - מדוע כל כך נפוצות
קביעת שווי עסקה היא אחת הסוגיות השנויות ביותר במחלוקת בדיני מס. רשות המסים רשאית לקבוע ששווי עסקה שונה מהמחיר שדווח אם היא סבורה שהמחיר אינו משקף 'שווי שוק'. הדבר נפוץ במיוחד ב: עסקאות בין צדדים קשורים (סעיף 85א), עסקאות נדל"ן שבהן מנהל מיסוי מקרקעין קובע שווי שונה, מכירת מניות פרטיות, ומוניטין שערכו סובייקטיבי.
סוגי מחלוקות שווי נפוצות
| סוג נכס | מחלוקת אופיינית | דרך הוכחה | סעיף רלוונטי |
|---|---|---|---|
| דירת מגורים | שווי שוק גבוה מהמחיר המוצהר | שמאות נגדית + עסקאות השוואה | סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין |
| קרקע חקלאית | פוטנציאל לשינוי ייעוד | שמאות + תב"ע מאושרת | סעיף 1 לחוק |
| מניות חברה פרטית | ערך חברה - מחלוקת על הערכת שווי | הערכת שווי DCF / מכפילים | סעיף 88 לפקודה |
| מוניטין | קיומו וערכו של המוניטין | חוות דעת כלכלית | סעיף 88 לפקודה |
| נכס בין צדדים קשורים | מחיר לא בתנאי שוק | עסקה דומה בין זרים (CUP) | סעיף 85א לפקודה |
| נכס שהועבר במתנה | שווי לצורך מס רכישה | שמאות נגדית | סעיף 17 לחוק מיסוי מקרקעין |
שמאויות סותרות - כיצד בית המשפט מכריע
במחלוקות שווי, כל צד מציג חוות דעת שמאית. בית המשפט אינו מחויב לקבל אף שמאות, ויכול לקבוע שווי ביניים. שיקולי בית המשפט: מקצועיות השמאי, שיטת ההערכה (השוואה, היוון, עלות), עסקאות השוואה רלוונטיות, ועקביות הנתונים. בפרקטיקה, בית המשפט לעיתים קרובות מגיע לממוצע בין שתי השמאויות, או ממנה שמאי מטעם בית המשפט.
מבחנים לקביעת שווי בפסיקה
- מבחן 'המוכר המרצה והקונה המרצה' - מה היה משלם קונה סביר בשוק חופשי?
- עסקאות השוואה - עסקאות דומות באותו אזור ובאותה תקופה
- שיטת היוון הכנסות (DCF) - לנכסים מניבים
- שיטת העלות - עלות בנייה/רכישה פחות פחת
- הערכת שווי מכפילים - לחברות (רווחים x מכפיל ענפי)
- שווי פירוק - לחברות בקשיים
מוניטין - שווי סובייקטיבי
מחלוקות על שווי מוניטין הן מהמורכבות ביותר. מוניטין מוגדר כ'הערך שקיים לעסק מעבר לשווי נכסיו המוחשיים'. רשות המסים לעיתים קרובות חולקת על עצם קיומו של מוניטין (לטענתה, מדובר בתשלום יתר ולא במוניטין), או על ערכו. ב-2026, נושא המוניטין רלוונטי במיוחד בעסקאות מיזוג ורכישה של חברות טכנולוגיה, שבהן חלק ניכר מהתמורה מיוחס למוניטין.
סעיף 85א - מחירי העברה בין צדדים קשורים
כאשר מדובר בעסקה בין צדדים קשורים (חברות באותה קבוצה, בעל שליטה וחברתו), סעיף 85א לפקודה קובע שהעסקה תמוסה לפי 'מחיר שוק' - כאילו בוצעה בין גורמים עצמאיים. שיטות לקביעת מחיר שוק: CUP (השוואה ישירה), Cost Plus (עלות + מרווח), Resale Price (מחיר מכירה חוזרת), TNMM (שולי רווח נקי), Profit Split (חלוקת רווח). רשות המסים מפעילה יחידת מחירי העברה ייעודית שבודקת עסקאות בין-חברתיות.
חקיקה ופסיקה רלוונטית
פקודת מס הכנסה [נוסח חדש], התשכ"א-1961, סעיפים 85א, 88. חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, סעיפים 1, 17. תקנות מס הכנסה (קביעת תנאי שוק), התשס"ז-2006.
הערה חשובה: המידע באתר זה מוגש למטרות מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ מס מקצועי. יש להתייעץ עם רואה חשבון מוסמך או יועץ מס מורשה לפני קבלת החלטות פיננסיות.